Налогообложение дохода от сдачи в аренду недвижимости в РФ

В соответствии со ст. 208 НК РФ доход от сдачи в аренду недвижимого имущества, находящегося в РФ, является доходом от источников в РФ (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ). А доход от аренды недвижимости, находящейся вне РФ, является доходом от источников за пределами РФ (пп. 4 п. 3 ст. 208 НК РФ).
Следовательно, если физическое лицо владеет недвижимостью в РФ, то при сдаче в аренду такой недвижимости может возникнуть обязанность уплатить НДФЛ как для налогового резидента, так и для налогового нерезидента. При сдаче в аренду зарубежной недвижимости обязанность по уплате НДФЛ в России возникает только если физическое лицо является налоговым резидентом РФ. О возможностях российских налоговых органов получить информацию о таких доходах читайте здесь.
Также если деятельность по сдаче в аренду недвижимости в РФ осуществляется в рамках спецрежима (если такая деятельность может облагаться в рамках конкретного спецрежима), то такие доходы будут облагаться налогом соответствующего спецрежима, независимо от налогового статуса физлица. О риске уплаты НДС при сдаче недвижимости в аренду узнайте ниже.

Порядок декларирования и уплаты НДФЛ
Физические лица (как налоговые резиденты РФ, так и нерезиденты), которые не являются ИП, самостоятельно исчисляют и уплачивают НДФЛ по доходам от аренды своего имущества, только если такие доходы получены от лиц, не являющихся налоговыми агентами (пп. 1 п. 1, п. 2 ст. 228 НК РФ).
Следовательно, по общему правилу, при сдаче физическим лицом, не являющимся ИП, в аренду недвижимости организации или предпринимателю, такие арендаторы должны удержать НДФЛ (Письма Минфина РФ от 14.11.2022 N 03-04-05/110432, от 06.10.2022 N 03-04-05/96410).
Исключением является ситуация аренды недвижимости у физического лица, применяющего НПД. (обратите внимание, что данный спецрежим не применим при сдаче в аренду нежилой недвижимости).
Физические лица, которые являются ИП, самостоятельно исчисляют и уплачивают НДФЛ по доходам от сдачи имущества в аренду (п. 2 ст. 227 НК РФ). Однако, при сдаче недвижимости в аренду, целесообразнее использовать специальные налоговые режимы.

В случае отсутствия налогового агента декларация по НДФЛ представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 1 ст. 229 НК РФ) следующими способами:

• лично или через представителя;
• через МФЦ;
• направить почтовым отправлением с описью вложения;
• в электронной форме, в том числе через Единый портал госуслуг;
• через личный кабинет налогоплательщика (п. 4 ст. 80 НК РФ).

Исчисленная сумма НДФЛ уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному НК РФ, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 4 ст. 228 НК РФ). Если не осталось оснований для учета или места жительства, то декларацию можно подать по бывшему месту жительства (Письмо ФНС РФ от 31.10.2022 N БС-4-11/14663).

Расчет суммы НДФЛ
Порядок определения суммы НДФЛ по доходам от аренды недвижимости зависит от налогового статуса физического лица (налоговый резидент РФ или налоговый нерезидент). Кроме более низкой налоговой ставки, для налоговых резидентов РФ доступно применение профессионального налогового вычета (ст. 221 НК РФ). При этом с 2025 года НК РФ предусматривает применение профессионального вычета 20% при осуществлении предпринимательской деятельности без регистрации ИП (п. 1 ст. 221 НК РФ).

Напомним, что резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Период нахождения физического лица в РФ не прерывается на периоды его выезда за пределы территории России для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения, а также для исполнения трудовых или иных обязанностей, связанных с выполнением работ (оказанием услуг) на морских месторождениях углеводородного сырья (п. 2 ст. 207 НК РФ).
При удержании НДФЛ налоговым агентом налоговый статус физического лица определяется на каждую дату получения им дохода исходя из фактического времени его нахождения на территории РФ. При этом учитывается 12-месячный период, предшествующий дате получения дохода, в том числе если этот период начался в предыдущем году (налоговом периоде).
Окончательный налоговый статус налогоплательщика, от которого зависит порядок налогообложения его доходов, полученных за налоговый период, определяется по итогам календарного года.
Минфин РФ неоднократно подтверждал указанный подход (см. например, Письмо Минфина России от 16.09.2022 N 03-04-06/89789).

Что касается документального подтверждения налогового статуса, то Налоговый кодекс РФ не устанавливает перечня документов, фиксирующих факт фактического нахождения лиц на территории РФ. Поэтому такое подтверждение возможно на основании любых документов, оформленных в установленном порядке и позволяющих установить количество календарных дней пребывания на территории РФ (см. Письмо ФНС России от 30.09.2019 N БС-4-11/19925).
Документами, подтверждающими фактическое нахождение физического лица на территории РФ, являются, прежде всего, копии страниц паспорта с отметками органов пограничного контроля о пересечении границы (см. Письма ФНС России от 19.09.2016 N ОА-3-17/4272@, Минфина России от 21.04.2020 N 03-04-05/31921).

Сдача в аренду физическим лицом недвижимости может повлечь риск уплаты НДС
По общему правилу, плательщиками НДС являются организации и ИП, а физлица таковыми не признаются.
Однако, согласно официальной позиции Минфина, которая поддерживается в многочисленной судебной практике, при осуществлении физическими лицами предпринимательской деятельности без регистрации в качестве ИП в нарушение требований гражданского законодательства для целей применения НК РФ, не вправе ссылаться на то, что они не являются ИП.

В случае обнаружения налоговым органом осуществления деятельности по сдаче в аренду недвижимости, особенно нежилой недвижимости, с большой вероятностью они попытаются доначислить не только НДФЛ, но и НДС. Следует отметить, что наряду с ИП на спецрежимах, НДС не уплачивают самозанятые на режиме НПД, который, однако, неприменим для деятельности по сдаче в аренду нежилой недвижимости.

Минфин РФ давно и последовательно выражает позицию об обязательствах уплаты НДС физическими лицами при сдаче в аренду недвижимости (например, Письмо Минфина РФ от 29.03.2022 N 03-07-11/25327). При этом налоговые органы в силу закона обязаны руководствоваться разъяснениями Минфина РФ (пп. 5 п. 1 ст. 32, п. 1 ст. 34.2 НК РФ).
Выявление сдачи в аренду нежилой недвижимости и признание такой деятельности предпринимательской является более легкой задачей для налоговых органов. Сложнее доказать предпринимательской деятельность по сдаче в аренду жилой недвижимости.
При этом налоговые органы учитывают позицию из Постановления Пленума ВС РФ от 18.11.2004 N 23, согласно которой временная сдача в аренду жилое помещение или иное недвижимое имущество в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества для личных нужд физического лица не является незаконной предпринимательской деятельностью (Письмо ФНС РФ от 10.03.2021 N СД-19-11/143@).
В Письме ФНС России от 07.05.2019 N СА-4-7/8614 приводится обширный анализ судебной практики по данной теме.
Сдача в аренду даже одного нежилого помещения может быть признано предпринимательской деятельностью. При сдаче в аренду одного жилого помещения такой риск минимален, но он тем выше, чем большее количество жилых помещений сдается в аренду.

При сдаче в аренду недвижимости рекомендуем обратить внимание на спецрежимы:

• нежилые помещения - АУСН (доступна для жителей 4 субъектов РФ), УСН или ПСН;
• жилые помещения - НПД (не требуется регистрация ИП).

Для минимизации налоговых рисков в вашей конкретной ситуации рекомендуем получить консультацию.

Арендную плату можно получить наличными, а также зачислить на счет как в российском банке, так и на счет в банке за рубежом. Однако, важно помнить несколько существенных нюансов.

С информацией о валютном резидентстве можно ознакомиться здесь.
С информацией о требованиях к валютным операциям можно ознакомиться на соответствующих страницах.