Налогообложение дохода налогового резидента от аренды недвижимости в РФ

Для налоговых резидентов РФ, кроме более низкой налоговой ставки, доступно применение профессионального налогового вычета (ст. 221 НК РФ). При этом с 2025 года НК РФ предусматривает применение профессионального вычета 20% при осуществлении предпринимательской деятельности и без регистрации ИП (п. 1 ст. 221 НК РФ).
При этом можно выбрать один из следующих вариантов профессионального вычета (п. 1 ст. 221 НК РФ):

• фактические расходы, непосредственно связанные с извлечением доходов, но не более суммы полученных доходов. При сдаче в аренду жилой недвижимости, садовых домов и гаражей нельзя применить вычет на сумму налога на имущество с такой недвижимости;
• 20% от суммы доходов, полученных от предпринимательской деятельности.

Как правило, несмотря на возможность применения вычета, при сдаче недвижимости в аренду, целесообразнее использовать специальные налоговые режимы.

Как было отмечено здесь, по общему правилу, при сдаче физическим лицом, не являющимся ИП, недвижимости в аренду организации или предпринимателю, последние должны удержать НДФЛ при каждой выплате дохода (п. 4 ст. 226 НК РФ). Это означает, что арендатору для корректного исполнения обязанностей налогового агента при выплате дохода необходима информация о налоговом статусе физического лица - арендодателя (налоговый резидент РФ или налоговый нерезидент). В связи с этим может потребоваться пересчет НДФЛ.

Если арендодатель самостоятельно исчисляет и уплачивает НДФЛ по доходам от сдачи в аренду своего имущества (при отсутствии налогового агента), НДФЛ уплачивается по итогам года исходя из фактического налогового статуса физлица (налоговый резидент РФ или налоговый нерезидент).

С 2025 года повышены налоговые ставки по НДФЛ для резидентов (Федеральный закон от 08.08.2024 N 259-ФЗ). В том числе, для доходов от предоставления имущества в аренду, действуют следующие ставки в зависимости от величины дохода:
- 13% - до 2,4 млн;
- 15% - от 2,4 до 5 млн;
- 18% - от 5 до 20 млн;
- 20% - от 20 до 50 млн;
- 22% - свыше 50 млн.

Был резидентом, стал нерезидентом
Как отмечено выше, если по итогам года арендодатель утратит статус налогового резидента РФ, то налоговый агент должен пересчитать НДФЛ с арендной платы, выплачиваемой с начала года, применив ставку 30% с зачетом ранее удержанной суммы НДФЛ, исчисленной по ставке 13% - 22%.

Был нерезидентом, стал резидентом
Если арендодатель был нерезидентом и с арендной платы удерживался НДФЛ по ставке 30%, но он ввернулся в Россию, то по итогам года арендодатель может стать налоговым резидентом РФ. В такой ситуации сумма НДФЛ подлежит пересчету с применением ставки 13% - 22%.
Для такой ситуации установлен специальный порядок возврата НДФЛ. Возврат суммы налога в связи с перерасчетом по итогу налогового периода в соответствии с приобретенным статусом налогового резидента РФ производится налоговым органом, в котором физлицо состоит на учете по месту жительства (месту пребывания), при подаче налогоплательщиком налоговой декларации по окончании налогового периода, а также документов, подтверждающих статус налогового резидента РФ, в порядке, установленном ст. 78 НК РФ (п. 1.1 ст. 231 НК РФ).
Таким образом, в указанной ситуации организация - налоговый агент не должна осуществлять пересчет и возврат НДФЛ.

Арендную плату можно получить наличными, а также зачислить на счет как в российском банке, так и на счет в банке за рубежом. Однако, важно помнить несколько существенных нюансов.

С информацией о валютном резидентстве можно ознакомиться здесь.
С информацией о требованиях к валютным операциям можно ознакомиться на соответствующих страницах.