Налоги в РФ дохода от аренды зарубежной недвижимости

В соответствии со ст. 208 НК РФ доход от сдачи в аренду недвижимости, находящейся вне РФ, является доходом от источников за пределами РФ (пп. 4 п. 3 ст. 208 НК РФ).
Следовательно, если физическое лицо владеет зарубежной недвижимостью, то при сдаче его в аренду обязанность по уплате НДФЛ в России возникает только если физическое лицо является налоговым резидентом РФ. О возможностях российских налоговых органов получить информацию о таких доходах читайте здесь.

Арендодатель самостоятельно исчисляет и уплачивает НДФЛ по доходам от сдачи в аренду своего имущества (при отсутствии налогового агента), НДФЛ уплачивается по итогам года исходя из фактического налогового статуса физлица (налоговый резидент РФ или налоговый нерезидент).

С 2025 года повышены налоговые ставки по НДФЛ для резидентов (Федеральный закон от 08.08.2024 N 259-ФЗ). В том числе, для доходов от предоставления имущества в аренду, действуют следующие ставки в зависимости от величины дохода:
- 13% - до 2,4 млн;
- 15% - от 2,4 до 5 млн;
- 18% - от 5 до 20 млн;
- 20% - от 20 до 50 млн;
- 22% - свыше 50 млн.

ВАЖНО
Если вы являетесь валютным резидентом РФ (например, гражданин РФ), то по общему правилу, зачисление денежных средств от нерезидентов допускается только на счета в стране ЕАЭС или стране, с которой осуществляется автоматический обмен финансовой информацией. Зачисление денежных средств на зарубежный счет от другого резидента РФ разрешено, если срок их пребывания за пределами территории РФ в течение календарного года в совокупности составит более 183 дней.
Как было указано на странице, посвященной валютному контролю в РФ, с 01.03.2022 были запрещены все операции по зачислению иностранной валюты на зарубежные счета валютных резидентов РФ (Указ Президента РФ от 28.02.2022 N 79).
Запрет постепенно ослаблялся. В частности, с 05.07.2022 запрет оставлен только для зачисления на свои зарубежные счета средств, полученных в виде дивидендов от российских организаций (Указ Президента РФ от 05.07.2022 N 430).

Мы следим за изменениями в законодательстве, включая изменения специальных "антисанкционных" ограничений и оперативно обновляем информацию.

⚡ Если вы не являетесь гражданином РФ и владеете российской недвижимостью, то мы готовы предоставить консультацию о вариантах продажи такой недвижимости и получения оплаты.

Итак, если вы по итогам года, в течение которого был получен доход от аренды зарубежной недвижимости, оказались налоговым резидентом РФ, то такой доход подлежит налогообложению в РФ. В большинстве случаев можно избежать двойного налогообложения (если между РФ и страной нахождения проданной недвижимости имеется соответствующее соглашение).
Как отмечено на странице с общей информации о налоговом резидентстве и порядком, рекомендованном Модельной конвенцией ОЭСР (МК ОЭСР), доходы от аренды недвижимости относятся к группе доходов, облагаемых в государстве источника дохода или места нахождения недвижимости.
Так, в соответствии с п. 21, ст. 6, п. 1 ст. 13, п. 1 ст. 22 МК ОЭСР доходы от недвижимости облагаются без всякого ограничения в государстве источника или местонахождения. Следовательно, по общему правилу доход от недвижимости облагается в государстве его нахождения, а не в государстве, где арендодатель является налоговым резидентом.
В таком случае государство резидентства, с которым есть ДИДН, при налогообложении доходов своих резидентов должно предоставить вычет налога, уплачиваемого в РФ (ст. 23Б МК ОЭСР).

При этом важно помнить следующие аспекты (ст. 232 НК РФ):

• для зачета налога, уплаченного в другой стране, потребуется подать декларацию и подтвердить факт уплаты налога;
• кроме самой уплаты налога в другой стране, для его зачета потребуется получить от работодателя или из налогового органа соответствующей страны документ, подтверждающий уплату налога, сделать его нотариально заверенный перевод на русский язык (если документы не на русском) и представить его вместе с декларацией по НДФЛ до 30 апреля следующего года (срок подачи декларации по НДФЛ). Если вы не успеете получить такое подтверждение, то зачет уплаченного за рубежом налога можно будет получить только через год;
• заявить зачет налога можно не позднее 3 лет после года получения дохода.

По кнопкам ниже вы сможете проверить, выполняются ли условия для признания вас налоговым резидентом другой страны, и возникает ли у вас в этой стране обязанность по уплате налога с вашего дохода. Также выясните наличие договора об избежании двойного налогообложения (ДИДН) и его условия применительно к доходу от продажи недвижимости.

Арендную плату можно зачислить на счет как в российском банке, так и на счет в банке за рубежом. Однако, важно помнить несколько существенных нюансов.

С информацией о валютном резидентстве можно ознакомиться здесь.
С информацией о требованиях к валютным операциям можно ознакомиться на соответствующих страницах.