Налогообложение дохода от продажи недвижимости в РФ

В соответствии со ст. 208 НК РФ доход от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ, является доходом от источников в РФ (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ). А доход от реализации недвижимости, находящейся вне РФ, является доходом от источников за пределами РФ (пп. 5 п. 3 ст. 208 НК РФ).
Следовательно, если физическое лицо владеет недвижимостью в РФ, то при продаже такой недвижимости может возникнуть обязанность уплатить НДФЛ как для налогового резидента, так и для налогового нерезидента. При продаже зарубежной недвижимости обязанность по уплате НДФЛ в России возникает только если физическое лицо является налоговым резидентом РФ.

Порядок декларирования и уплаты НДФЛ
В случае применения освобождения от НДФЛ декларировать продажу недвижимости не нужно.
Если освобождение не применимо, то физические лица (как налоговые резиденты РФ, так и нерезиденты) самостоятельно исчисляют и уплачивают НДФЛ по доходам от продажи своего имущества (пп. 2 п. 1, п. 2 ст. 228 НК РФ). Покупатель недвижимости не исполняет обязанности налогового агента, даже если покупателем является организация или ИП.
Поскольку отсутствует налоговый агент, то НДФЛ уплачивается только по итогам календарного года. Поскольку не установлена специальная дата получения дохода, то НДФЛ уплачивается по итогам года, в котором получена оплата за проданную недвижимость (п. 1 ст. 223 НК РФ).
В случае возникновения суммы налога к уплате налогоплательщик - физическое лицо обязан задекларировать доход и уплатить сумму НДФЛ самостоятельно (пп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228, п. 4 ст. 229 НК РФ).
Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 1 ст. 229 НК РФ) следующими способами:

• лично или через представителя;
• через МФЦ;
• направить почтовым отправлением с описью вложения;
• в электронной форме, в том числе через Единый портал госуслуг;
• через личный кабинет налогоплательщика (п. 4 ст. 80 НК РФ).

В случае неисполнения обязанности по представлению декларации в установленный срок, налоговый орган исчислит налог самостоятельно (п. 3 ст. 214.10 НК РФ).
Исчисленная сумма НДФЛ уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному НК РФ, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 4 ст. 228 НК РФ). Если не осталось оснований для учета или места жительства, то декларацию можно подать по бывшему месту жительства (Письмо ФНС РФ от 31.10.2022 N БС-4-11/14663).

Расчет суммы НДФЛ
Порядок определения суммы налога, в том числе налоговая ставка, зависит от налогового статуса (налоговый резидент или налоговый нерезидент).
Если физическое лицо является налоговым резидентом в РФ, то он вправе рассчитывать на освобождение от налогообложения или на применение имущественного налогового вычета.
Если физическое лицо не является налоговым резидентом в РФ, то он вправе применить освобождение от налогообложения, но не может применить налоговый вычет.

При отсутствии освобождения от НДФЛ необходимо определить налоговую базу в следующем порядке.
Если доход от продажи недвижимости меньше ее кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, то в качестве дохода для целей НДФЛ принимается сумма, равная 0,7 от кадастровой стоимости. Для этих целей кадастровая стоимость определяется по состоянию на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности проданной недвижимости, а если недвижимость поставлена на кадастровый учет в том же году, в котором была продана, то применяется кадастровая стоимость на дату постановки на кадастровый учет. Если кадастровая стоимость не определена, то доход определяется по фактической цене продажи (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).
Если налогоплательщик не представит налоговую декларацию в установленный срок и при отсутствии у налогового органа информации о цене сделки НДФЛ будет рассчитан исходя из кадастровой стоимости, умноженной на 0,7 (п. 3 ст. 214.10 НК РФ).
При этом с 2025 года может применяться коэффициент более 0,7. Субъекты РФ наделены полномочием устанавливать повышенный коэффициент вплоть до 1 (п. 9 ст. 214.10 НК РФ), то есть минимальный доход от продажи недвижимости для целей расчета НДФЛ может составлять 100% кадастровой стоимости (необходимо отслеживать законодательство соответствующего субъекта РФ).

Ниже описан порядок применения освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости, который одинаков как для налогового резидента, так и для нерезидента.
Порядок применения налоговых вычетов, а также применяемые налоговые ставки различаются для налогового резидента и нерезидента. Информацию об этом можно найти, выбрав соответствующую страницу.

Итак, от НДФЛ могут освобождаться доходы от продажи недвижимости, полученные как налоговым резидентом РФ, так и налоговым нерезидентом. Освобождение не применяется, и если объект недвижимости (за исключением жилых помещений, садовых домов или долей в них) непосредственно использовался в предпринимательской деятельности (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Следовательно, физическое лицо вправе воспользоваться освобождением от НДФЛ при продаже как жилой, так и нежилой недвижимости. При этом при продаже жилой недвижимости освобождение применяется независимо от того, использовалась ли она для предоставление в аренду.
Освобождение применяется при соблюдении минимального срока владения, установленного в ст. 217.1 НК РФ (по общему правилу, этот срок составляет 5 лет, но имеются исключения).
Однако, в случае невыполнения условия по минимальному сроку владения налоговые нерезиденты, в отличие от резидентов, не вправе применить имущественный вычет или уменьшить доход, полученный от продажи имущества, на сумму расходов на его приобретение (п. 2 ст. 220 НК РФ).
Таким образом, налоговым нерезидентам, владеющим недвижимостью в РФ, выгоднее продавать данное имущество не ранее истечения 5 лет владения. При этом важно обратить внимание на действующие валютные ограничения по сделкам с недвижимостью.

Срок владения недвижимостью для целей применения освобождения от НДФЛ определяется с даты регистрации права собственности на недвижимость (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).
Однако, если жилье было приобретено по ДДУ, договору уступки прав требования по ДДУ, то освобождение применяется по истечении 5 лет с даты полной оплаты по такому договору. При этом для оценки выполнения условия «полной оплаты» не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства. Следовательно, в случае доплаты за в связи с изменением площади по результатам обмера БТИ построенного МКД, срок владения для целей освобождения от НДФЛ не пересчитывается.

Также есть возможность не уплачивать НДФЛ уже по истечении 3 лет владения недвижимостью (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Такое освобождение доступно как налоговым резидентам РФ, так и налоговым нерезидентам, в случаях:
- продаваемое недвижимое имущество получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
- в отношении жилого помещения, - если в собственности у продавца (включая совместную собственность супругов) нет другого жилого помещения. При этом не учитывается недвижимое имущество, приобретенное данным лицом или его супругом (супругой) в течение 90 дней до даты госрегистрации права собственности на проданное имущество. Данное освобождение применяется и в случае продажи жилого дома с землей.

Также возможно освобождение от налогообложение независимо от срока владения, оно применяется при продаже жилого помещения, если выполняются следующие условия (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ):
- налогоплательщик и/или его супруг являются родителями не менее чем двоих детей возрастом до 18 лет (до 24 лет при очном обучении) или если один из таких детей продает недвижимость;
- до 30 апреля следующего года налогоплательщиком (членами его семьи) приобретено в собственность другое жилье, или оплачена полная стоимость жилого помещения по ДДУ;
- общая площадь приобретенного жилья превышает проданное имущество по площади или кадастровой стоимости;
- кадастровая стоимость проданного жилого помещения не превышает 50 млн рублей;
- налогоплательщику или членам его семьи на дату отчуждения проданного жилья не принадлежит в совокупности более 50% в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью, превышающей общую площадь купленного взамен старого жилого помещения.

Таким образом, чем больший срок владения недвижимости дает право на освобождение от НДФЛ, тем меньше требований предъявляется для такого освобождения.
В случае применения освобождения от НДФЛ декларировать продажу недвижимости не нужно (п. 4 ст. 229 НК РФ).
В случае неприменения освобождения от НДФЛ, расчет налога отличается для налогового резидента РФ и нерезидента. Ниже приведен общий алгоритм расчета НДФЛ, а также ссылки на страницы с подробной информацией, актуальной для налоговых резидентов и нерезидентов.

Напомним, что резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Период нахождения физического лица в РФ не прерывается на периоды его выезда за пределы территории России для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения, а также для исполнения трудовых или иных обязанностей, связанных с выполнением работ (оказанием услуг) на морских месторождениях углеводородного сырья (п. 2 ст. 207 НК РФ).
При удержании НДФЛ налоговым агентом налоговый статус физического лица определяется на каждую дату получения им дохода исходя из фактического времени его нахождения на территории РФ. При этом учитывается 12-месячный период, предшествующий дате получения дохода, в том числе если этот период начался в предыдущем году (налоговом периоде).
Окончательный налоговый статус налогоплательщика, от которого зависит порядок налогообложения его доходов, полученных за налоговый период, определяется по итогам календарного года.
Минфин РФ неоднократно подтверждал указанный подход (см. например, Письмо Минфина России от 16.09.2022 N 03-04-06/89789).

Что касается документального подтверждения налогового статуса, то Налоговый кодекс РФ не устанавливает перечня документов, фиксирующих факт фактического нахождения лиц на территории РФ. Поэтому такое подтверждение возможно на основании любых документов, оформленных в установленном порядке и позволяющих установить количество календарных дней пребывания на территории РФ (см. Письмо ФНС России от 30.09.2019 N БС-4-11/19925).
Документами, подтверждающими фактическое нахождение физического лица на территории РФ, являются, прежде всего, копии страниц паспорта с отметками органов пограничного контроля о пересечении границы (см. Письма ФНС России от 19.09.2016 N ОА-3-17/4272@, Минфина России от 21.04.2020 N 03-04-05/31921).

Продажа физическим лицом недвижимости может повлечь риск уплаты НДС
По общему правилу, плательщиками НДС являются организации и ИП, а физлица таковыми не признаются.
Однако, согласно официальной позиции Минфина, которая поддерживается в многочисленной судебной практике, при осуществлении физическими лицами предпринимательской деятельности без регистрации в качестве ИП в нарушение требований гражданского законодательства для целей применения НК РФ, не вправе ссылаться на то, что они не являются ИП.

Налоговые органы обращают внимание на сделки продажи:

• нежилой недвижимости (даже если такая недвижимость формально не использовалась для извлечения дохода, например, для предоставления в аренду);
• жилой недвижимости (например, если физическое лицо продавал несколько квартир, что может быть квалифицировано как предпринимательская деятельность по перепродаже недвижимости).

Информация о таких сделках поступает в налоговые органы из базы Росреестра в течение 10 дней со дня соответствующей регистрации (п. 4 ст. 85 НК РФ).

Минфин РФ давно и последовательно выражает позицию об обязательствах уплаты НДС физическими лицами при продаже недвижимости, которая может быть квалифицирована как совершенная в рамках предпринимательской деятельности. При этом налоговые органы в силу закона обязаны руководствоваться разъяснениями Минфина РФ (пп. 5 п. 1 ст. 32, п. 1 ст. 34.2 НК РФ).
Более того, имеется официальное разъяснение, что если недвижимость использовалась для предоставления в аренду, то и при его дарении возникает обязанность уплатить НДС (Письмо Минфина РФ от 29.10.2018 N 03-07-14/77560).
Риски по НДС могут возникнуть независимо от налогового статуса физического лица (налоговый резидент РФ или налоговый нерезидент).
В Письме ФНС России от 07.05.2019 N СА-4-7/8614 приводится обширный анализ судебной практики по данной теме.
Если вы используете квартиру для сдачи ее в аренду, то по общему правилу такая деятельность, а также продажа такой квартиры не должны признаваться предпринимательской деятельностью. Однако если вы продаете несколько квартир, то налоговый орган может попытаться доначислить НДС, пени и наложить штраф (в практике имеется случай, когда отсутствие предпринимательской деятельности в такой ситуации пришлось доказывать в суде).
Для минимизации налоговых рисков в вашей конкретной ситуации рекомендуем получить консультацию.

ВАЖНО! Антисанкционные ограничения
Обращаем ваше внимание на действующие ограничения по сделкам с российской недвижимостью.
С 02.03.2022 был введен особый порядок осуществления (исполнения) валютными резидентами РФ сделок, влекущих возникновение права собственности на недвижимое имущество, с лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия (пп. "а" п. 1 Указа Президента РФ от 01.03.2022 N 81).
Список таких государств утвержден Распоряжением Правительства РФ от 05.03.2022 N 430-р (далее - недружественные государства).
Ограничение было введено как в случае продажи недвижимости лицом из недружественной страны, так и при покупке недвижимости таким лицом. Сперва предусматривалось, что такие сделки могут осуществляться (исполняться) только на основании разрешений, выдаваемых Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ.

Для целей указанного выше ограничения сделок с недвижимостью, лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия, признаются иностранные лица, связанные с недружественными государствами (в том числе если такие иностранные лица имеют гражданство этих государств, местом их регистрации, местом преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности или местом преимущественного извлечения ими прибыли от деятельности являются эти государства), и с лицами, которые находятся под контролем указанных иностранных лиц, независимо от места их регистрации или места преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности.

После введения указанного выше ограничения на сделки недвижимостью был сделан ряд послаблений:
С 17.03.2022 разрешены сделки (операции):

• покупки недвижимости гражданами из недружественных стран (п. 1 Выписки из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ от 17.03.2022 N 12, доведена Минфином России 21.03.2022 N 05-06-10/ВН-12886, далее - Выписка из протокола N 12);
• приобретение недвижимости у граждан из недружественных стран при условии зачисления средств на специальные счета типа «С» (п. 2 Выписки из протокола N 12).

С 04.04.2022 разрешены сделки дарения недвижимости, если стороной такой сделки является гражданин из недружественной страны, и при этом сделка совершается между супругами или близкими родственниками (Выписка из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ от 04.04.2022 N 24, доведена Минфином России 12.04.2022 N 05-06-10/ВН-18248).

С 04.05.2022 разрешены сделки (операции):

• с недвижимостью лицам (юридическим и физическим) из недружественных стран, которые находятся под контролем организаций или физических лиц из дружественных стран, если такой контроль был установлен до 01.03.2022 (п. 4 Указа Президента РФ от 04.05.2022 N 254);
• покупки недвижимости гражданами из недружественных стран (пп. "а" п. 5 Указа Президента РФ от 04.05.2022 N 254). Хотя такие сделки уже ранее были разрешены с 17.03.2022;
• продажи недвижимости гражданами из недружественных стран при условии зачисления средств на специальные счета типа «С» (пп. "б" п. 5 Указа Президента РФ от 04.05.2022 N 254);
• дарения недвижимости, если стороной такой сделки является гражданин из недружественной страны, и сделка совершается между супругами или близкими родственниками (пп. "ж" п. 5 Указа Президента РФ от 04.05.2022 N 254). Хотя такие сделки уже ранее были разрешены с 04.04.2022;

С 07.09.2022 разрешены сделки (операции) покупки недвижимости организациями из недружественных стран (Выписка из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ от 07.09.2022 N 85, доведена Минфином России 13.09.2022 N 05-06-10/ВН-46769).

С 26.09.2022 разрешены сделки (операции) дарения недвижимости, принадлежащей лицам из недружественных стран, физическим лицам - валютным резидентам (Выписка из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ от 26.09.2022 N 90/1, доведена Минфином России 28.09.2022 N 05-06-10/ВН-49653). Таким образом, граждане недружественных стран могут подарить недвижимость любому резиденту РФ, а не только супругу или близким родственникам.

⚡ Обращаем внимание, что ЦБ РФ дал разъяснение, что сделки с недвижимостью, совершаемые между резидентом и лицом, признанным в соответствии с валютным законодательством РФ резидентом, осуществляются без использования счета типа "С" (Письмо Банка России от 09.08.2022 N 03-12-2/7578). Фактически, ЦБ РФ разъяснил, что если граждане недружественных стран являются валютными резидентами (в т.ч. на основании российского ВНЖ), то они могут продать свою российскую недвижимость без всяких ограничений. По нашему мнению, данное разъяснение не соответствует положениям "антисанкционных" Указов и Протоколам правительственной комиссии.

Дополнительно считаем необходимым обратить ваше внимание, что на сегодняшний день мы не усматриваем оснований для ограничения сделок продажи российской недвижимости, принадлежащей гражданам РФ которые имеют ВНЖ (но не гражданство) в недружественной стране.

⚡ Если вы являетесь гражданином страны, признанной РФ недружественной, и владеете российской недвижимостью, то мы готовы предоставить консультацию о вариантах продажи такой недвижимости и получения оплаты.

Оплату за проданную недвижимость можно получить наличными, а также зачислить на счет как в российском банке, так и на счет в банке за рубежом. Однако, важно помнить несколько существенных нюансов.

С информацией о валютном резидентстве можно ознакомиться здесь.
С информацией о требованиях к валютным операциям можно ознакомиться на соответствующих страницах.