Налогообложение дохода налогового нерезидента от аренды недвижимости в РФ

Как было отмечено здесь, при сдаче в аренду недвижимости в РФ профессиональный налоговый вычет не применим для налогового нерезидента.

Как правило, целесообразнее использовать специальные налоговые режимы, тем более если арендодатель может утратить статус налогового резидента РФ.

Как было отмечено здесь, по общему правилу, при сдаче физическим лицом, не являющимся ИП, недвижимости в аренду организации или предпринимателю, последние должны удержать НДФЛ при каждой выплате дохода (п. 4 ст. 226 НК РФ). Это означает, что арендатору для корректного исполнения обязанностей налогового агента при выплате дохода необходима информация о налоговом статусе физического лица - арендодателя (налоговый резидент РФ или налоговый нерезидент). В связи с этим может потребоваться пересчет НДФЛ.

Если арендодатель самостоятельно исчисляет и уплачивает НДФЛ по доходам от сдачи в аренду своего имущества (при отсутствии налогового агента), НДФЛ уплачивается по итогам года исходя из фактического налогового статуса физлица (налоговый резидент РФ или налоговый нерезидент).

Доход налогового нерезидента РФ в виде арендной платы облагается по ставке 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ).

Был резидентом, стал нерезидентом
Как отмечено выше, если по итогам года арендодатель утратит статус налогового резидента РФ, то налоговый агент должен пересчитать НДФЛ с арендной платы, выплачиваемой с начала года, применив ставку 30% с зачетом ранее удержанной суммы НДФЛ, исчисленной по ставке 13% - 22%.

Был нерезидентом, стал резидентом
Если арендодатель был нерезидентом и с арендной платы удерживался НДФЛ по ставке 30%, но он ввернулся в Россию, то по итогам года арендодатель может стать налоговым резидентом РФ. В такой ситуации сумма НДФЛ подлежит пересчету с применением ставки 13% - 22%.
Для такой ситуации установлен специальный порядок возврата НДФЛ. Возврат суммы налога в связи с перерасчетом по итогу налогового периода в соответствии с приобретенным статусом налогового резидента РФ производится налоговым органом, в котором физлицо состоит на учете по месту жительства (месту пребывания), при подаче налогоплательщиком налоговой декларации по окончании налогового периода, а также документов, подтверждающих статус налогового резидента РФ, в порядке, установленном ст. 78 НК РФ (п. 1.1 ст. 231 НК РФ).
Таким образом, в указанной ситуации организация - налоговый агент не должна осуществлять пересчет и возврат НДФЛ.

Двойное налогообложение можно исключить или минимизировать, если между страной, в которой арендодатель является налоговым резидентом, и страной - источником дохода (РФ) заключен договор об избежании двойного налогообложения (ДИДН). О заключенных Россией ДИДН смотрите здесь.

Как отмечено на странице с общей информации о налоговом резидентстве и порядком, рекомендованном Модельной конвенцией ОЭСР (МК ОЭСР), доходы от аренды недвижимости относятся к группе доходов, облагаемых в государстве источника дохода или места нахождения недвижимости.
Так, в соответствии с п. 21, ст. 6, п. 1 ст. 13, п. 1 ст. 22 МК ОЭСР доходы от недвижимости облагаются без всякого ограничения в государстве источника или местонахождения. Следовательно, по общему правилу доход от недвижимости облагается в государстве его нахождения, а не в государстве, где арендодатель является налоговым резидентом.
В таком случае государство резидентства, с которым есть ДИДН, при налогообложении доходов своих резидентов должно предоставить вычет налога, уплачиваемого в РФ (ст. 23Б МК ОЭСР).

Следовательно, в случае уплаты нерезидентом НДФЛ с дохода от аренды недвижимости в РФ сумма такого НДФЛ должна быть вычтена из суммы налога, подлежащего уплате в стране, где арендодатель является налоговым резидентом.
Процедура вычета и требуемые для этого документы зависят от конкретной страны, в которой собственник российской недвижимости является резидентом. Ниже вы можете выбрать соответствующую страну, чтобы узнать ее требования для устранения двойного налогообложения, в том числе необходимые для этого документы.

Независимо от того, являетесь ли вы налоговым резидентом в РФ, не исключено, что выполняются условия для признания вас налоговым резидентом другой страны. В таком случае могут возникать налоговые обязательства в соответствующей стране и необходимость в устранении двойного налогообложения. Выясните это по ссылкам ниже.

Арендную плату можно получить наличными, а также зачислить на счет как в российском банке, так и на счет в банке за рубежом. Однако, важно помнить несколько существенных нюансов.

С информацией о валютном резидентстве можно ознакомиться здесь.
С информацией о требованиях к валютным операциям можно ознакомиться на соответствующих страницах.