Доход от продажи зарубежной недвижимости

В соответствии со ст. 208 НК РФ доход от реализации недвижимости, находящейся вне РФ, является доходом от источников за пределами РФ (пп. 5 п. 3 ст. 208 НК РФ).
Следовательно, если физическое лицо владеет зарубежной недвижимостью, то при продаже такой недвижимости обязанность по уплате НДФЛ в России возникает только если физическое лицо является налоговым резидентом РФ. О возможностях российских налоговых органов получить информацию о таких доходах, в том числе, осуществляется ли обмен информацией о владении зарубежной недвижимостью, читайте здесь.

Если физическое лицо стало налоговым нерезидентом, то доход от продажи его недвижимости за рубежом НДФЛ не облагается. Поэтому далее информация для налогового резидента.

Важно отметить, что ниже изложен порядок, основанный на нормах НК РФ. При этом в настоящее время отсутствует процедура, позволяющая российским налоговым органам достоверно узнать о получении налоговыми резидентами РФ дохода от продажи зарубежной недвижимости.

Порядок декларирования и уплаты НДФЛ
В случае применения освобождения от НДФЛ декларировать доход от продажи недвижимости не нужно.
Если освобождение не применимо, то физические лица самостоятельно исчисляют и уплачивают НДФЛ по доходам от продажи своего имущества (пп. 2 п. 1, п. 2 ст. 228 НК РФ). Покупатель имущества не исполняет обязанности налогового агента, даже если покупателем является российская организация или ИП.
Поскольку отсутствует налоговый агент, то НДФЛ уплачивается только по итогам календарного года. Поскольку не установлена специальная дата получения дохода, то НДФЛ уплачивается по итогам года, в котором получена оплата за проданное имущество (п. 1 ст. 223 НК РФ).
В случае возникновения суммы налога к уплате налогоплательщик - физическое лицо обязан задекларировать доход и уплатить сумму НДФЛ самостоятельно (пп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228, п. 4 ст. 229 НК РФ).
Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 1 ст. 229 НК РФ) следующими способами:

• лично или через представителя;
• через МФЦ;
• направить почтовым отправлением с описью вложения;
• в электронной форме, в том числе через Единый портал госуслуг;
• через личный кабинет налогоплательщика (п. 4 ст. 80 НК РФ).

Исчисленная сумма НДФЛ уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному НК РФ, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 4 ст. 228 НК РФ). Если не осталось оснований для учета или места жительства, то декларацию можно подать по бывшему месту жительства (Письмо ФНС РФ от 31.10.2022 N БС-4-11/14663).

Расчет суммы НДФЛ

Налоговый резидент РФ вправе применить освобождение от налогообложения, если срок владения имуществом превысил 5 лет, либо на применение имущественного налогового вычета.
При невыполнении условий освобождения от НДФЛ для налогового резидента при продаже недвижимости (включая уступку прав требования при долевом строительстве) доступно применение имущественного налогового вычета (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Налогоплательщик вправе выбрать один из следующих вариантов вычета:

• 1 млн рублей при продаже жилых домов, квартир, комнат, садовых домов или земельных участков;
• 250 тыс. рублей при продаже иной недвижимости;
• сумма документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением недвижимости, включая права требования при долевом строительстве (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Если проданная недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности, то вычет не предоставляется (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).
В случае применения вычета в сумме расходов на приобретения важно отметить следующие ситуации:
- если объект недвижимости был получен безвозмездно (и такое получение не освобождалось от НДФЛ) или с частичной оплатой, то вычет будет предоставлен только в размере суммы, с которой ранее был уплачен НДФЛ при получении такого имущества;
- если объект недвижимости был получен безвозмездно в порядке наследования или дарения (такое получение освобождалось от НДФЛ, например, дарение между членами семьи и близкими родственниками), то вычет будет предоставлен в размере документально подтвержденных расходов наследодателя (дарителя) на приобретение такого имущества и при условии, что эти расходы не учитывались им для целей налогообложения.

Доходы налоговых резидентов от продажи имущества (и долей в нем) с 2025 года облагаются по прогрессивной ставке, размер которой зависит от величины доходов:
- 13% - до 2,4 млн;
- 15% - свыше 2,4.
При этом в налоговую базу, к которой может быть применена прогрессивная ставка 15-22%, доход от продажи недвижимости не включается. Следовательно, получение дохода от продажи недвижимости не повлияет на налоговую ставку, применимую к другим видам дохода (например, к оплате труда).

Итак, от НДФЛ могут освобождаться доходы от продажи недвижимости. Такое освобождение применяется в том числе, если недвижимость находится за рубежом (письмо Минфина РФ от 02.09.2022 N 03-04-05/85672). Освобождение не применяется, и если объект недвижимости (за исключением жилых помещений, садовых домов или долей в них) непосредственно использовался в предпринимательской деятельности (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Следовательно, физическое лицо вправе воспользоваться освобождением от НДФЛ при продаже как жилой, так и нежилой недвижимости. При этом при продаже жилой недвижимости освобождение применяется независимо от того, использовалась ли она для предоставление в аренду.
Освобождение применяется при соблюдении минимального срока владения, установленного в ст. 217.1 НК РФ, который составляет 5 лет.
Однако, в случае невыполнения условия по минимальному сроку владения налоговые нерезиденты, в отличие от резидентов, не вправе применить имущественный вычет или уменьшить доход, полученный от продажи имущества, на сумму расходов на его приобретение (п. 2 ст. 220 НК РФ).
Таким образом, налоговым нерезидентам, владеющим недвижимостью в РФ, выгоднее продавать данное имущество не ранее истечения 5 лет владения. При этом важно обратить внимание на действующие валютные ограничения по сделкам с недвижимостью.

Также есть возможность не уплачивать НДФЛ уже по истечении 3 лет владения недвижимостью (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Такое освобождение доступно как налоговым резидентам РФ, так и налоговым нерезидентам, в случаях:
- продаваемое недвижимое имущество получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
- в собственности у продавца (включая совместную собственность супругов) нет другого жилого помещения. При этом не учитывается недвижимое имущество, приобретенное данным лицом или его супругом (супругой) в течение 90 дней до даты госрегистрации права собственности на проданное имущество.

Срок владения недвижимостью для целей применения освобождения от НДФЛ определяется с даты регистрации права собственности на недвижимость (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

ВАЖНО
Если вы являетесь валютным резидентом РФ (например, гражданин РФ), то по общему правилу, зачисление денежных средств от нерезидентов допускается только на счета в стране ЕАЭС или стране, с которой осуществляется автоматический обмен финансовой информацией. Зачисление денежных средств на зарубежный счет от другого резидента РФ разрешено, если срок их пребывания за пределами территории РФ в течение календарного года в совокупности составит более 183 дней.
Как было указано на странице, посвященной валютному контролю в РФ, с 01.03.2022 были запрещены все операции по зачислению иностранной валюты на зарубежные счета валютных резидентов РФ (Указ Президента РФ от 28.02.2022 N 79).
Запрет постепенно ослаблялся. В частности, с 14.06.2022 были сняты спецограничения по зачислению валюты, полученной от нерезидента от продажи зарубежной недвижимости (Выписка из протокола от 14.06.2022 № 62/1).

Мы следим за изменениями в законодательстве, включая изменения специальных "антисанкционных" ограничений и оперативно обновляем информацию.

⚡ Если вы не являетесь гражданином РФ и владеете российской недвижимостью, то мы готовы предоставить консультацию о вариантах продажи такой недвижимости и получения оплаты.

Итак, если вы по итогам года, в течение которого был получен доход от продажи зарубежной недвижимости, оказались налоговым резидентом РФ, то такой доход подлежит налогообложению в РФ. В большинстве случаев можно избежать двойного налогообложения (если между РФ и страной нахождения проданной недвижимости имеется соответствующее соглашение).

В соответствии с п. 21 и ст. 13 Модельной конвенции ОЭСР (МК ОЭСР) доход от отчуждения недвижимого имущества могут облагаться налогом в государстве местонахождения такого имущества.
При этом по общему правилу физическое лицо - налоговый резидент РФ вправе зачесть сумму налога, уплаченную в другом государстве с дохода от продажи недвижимости, при уплате НДФЛ в РФ.

При этом важно помнить следующие аспекты (ст. 232 НК РФ):

• для зачета налога, уплаченного в другой стране, потребуется подать декларацию и подтвердить факт уплаты налога;
• кроме самой уплаты налога в другой стране, для его зачета потребуется получить от работодателя или из налогового органа соответствующей страны документ, подтверждающий уплату налога, сделать его нотариально заверенный перевод на русский язык (если документы не на русском) и представить его вместе с декларацией по НДФЛ до 30 апреля следующего года (срок подачи декларации по НДФЛ). Если вы не успеете получить такое подтверждение, то зачет уплаченного за рубежом налога можно будет получить только через год;
• заявить зачет налога можно не позднее 3 лет после года получения дохода.

По кнопкам ниже вы сможете проверить, выполняются ли условия для признания вас налоговым резидентом в стране нахождения имущества, и возникает ли у вас в этой стране обязанность по уплате налога с дохода от его продажи. Также выясните наличие договора об избежании двойного налогообложения (ДИДН) и его условия применительно к доходу от продажи недвижимости.

Оплату за проданную недвижимость можно зачислить на счет в российском банке, а в некоторых случаях и на счет в банке за рубежом. Однако, важно помнить несколько существенных нюансов.

С информацией о валютном резидентстве можно ознакомиться здесь.
С информацией о требованиях к валютным операциям можно ознакомиться на соответствующих страницах.