Как было отмечено
здесь, освобождение от НДФЛ дохода от продажи недвижимости доступно как для налогового резидента, так и для налогового нерезидента, при выполнении соответствующих условий.
При невыполнении условий освобождения от НДФЛ
для налогового резидента при продаже недвижимости (включая уступку прав требования при долевом строительстве) доступно применение имущественного налогового вычета (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Налогоплательщик вправе выбрать один из следующих вариантов вычета:
- 1 млн рублей при продаже жилых домов, квартир, комнат, садовых домов или земельных участков;
- 250 тыс. рублей при продаже иной недвижимости;
- сумма документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением недвижимости, включая права требования при долевом строительстве (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Если проданная недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности, то вычет не предоставляется (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).
В случае применения вычета в сумме расходов на приобретения важно отметить следующие ситуации:
- если объект недвижимости был получен безвозмездно (и такое получение не освобождалось от НДФЛ) или с частичной оплатой, то вычет будет предоставлен только в размере суммы, с которой ранее был уплачен НДФЛ при получении такого имущества;
- если объект недвижимости был получен безвозмездно в порядке наследования или дарения (такое получение освобождалось от НДФЛ, например, дарение между членами семьи и близкими родственниками), то вычет будет предоставлен в размере документально подтвержденных расходов наследодателя (дарителя) на приобретение такого имущества и при условии, что эти расходы не учитывались им для целей налогообложения.
По общему правилу, налоговый вычет предоставляется при подаче налоговой декларации (п. 7 ст. 220 НК РФ). Однако, если полученный от продажи недвижимости доход не превышает сумму вычета (1 млн рублей или 250 тыс. рублей в зависимости от типа проданной недвижимости), то доход от такой продажи можно не декларировать (п. 4 ст. 229 НК РФ). При этом для целей налогообложения доход не может быть менее 70% величины кадастровой стоимости (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). А с
2025 года субъекты РФ наделены полномочием устанавливать повышенный коэффициент вплоть до 1 (п. 9 ст. 214.10 НК РФ), то есть минимальный доход от продажи недвижимости для целей расчета НДФЛ может составлять 100% кадастровой стоимости (необходимо отслеживать законодательство соответствующего субъекта РФ).
Доходы налоговых резидентов от продажи имущества (и долей в нем) с
2025 года облагаются по прогрессивной ставке, размер которой зависит от величины доходов:
- 13% - до 2,4 млн;
- 15% - свыше 2,4.
При этом в налоговую базу, к которой может быть применена прогрессивная ставка 15-22%, доход от продажи недвижимости не включается. Следовательно, получение дохода от продажи недвижимости не повлияет на налоговую ставку, применимую к другим видам дохода (например, к оплате труда, арендному доходу).