Налогообложение дохода от продажи недвижимости в Казахстане

В соответствии со ст. 382 НК РК при реализации недвижимого имущества налогообложению подлежит доход от прироста стоимости, который относится к имущественному доходу физического лица. Налоговые резиденты уплачивают индивидуальный подоходный налог (ИПН) с прироста стоимости недвижимости, несмотря на территорию ее нахождения. А нерезиденты уплачивают ИПН с прироста стоимости недвижимости, зарегистрированной в Казахстане (пп. 7 п. 1 ст. 679 НК РК).
Следовательно, если физическое лицо владеет недвижимостью в Казахстане, то при продаже такой недвижимости может возникнуть обязанность уплатить ИПН как для налогового резидента, так и для налогового нерезидента. При продаже зарубежной недвижимости обязанность по уплате ИПН в Казахстане возникает только если физическое лицо является налоговым резидентом Казахстана.
В первую очередь следует выяснить, возможно ли освобождение от налога.

От ИПН освобождаются доходы от прироста стоимости при реализации следующих видов недвижимости, расположенных в Республике Казахстан, в случае нахождения их на праве собственности от двух лет с даты регистрации права (п. 5 ст. 382 НК РК):

• жилищ, дачных строений, гаражей, парковочных мест, кладовок, объектов личного подсобного хозяйства;
• земельных участков и (или) земельных долей в Республике Казахстан, целевым назначением которых с даты возникновения права собственности до даты реализации являются индивидуальное жилищное строительство, дачное строительство, ведение личного подсобного хозяйства, садоводство, под гараж, парковочные места.

Также освобождаются от налога доходы от реализации жилищ, парковочных мест, кладовок, гаражей или уступки права требования по договору долевого участия в жилищном строительстве (ДДУ), предметом которого являются такие виды недвижимости, в случае если истекли три года с даты заключения ДДУ или уступки права требования (п. 5, 6 ст. 382 НК РК):

• до даты реализации недвижимости, приобретенной по таким договорам;
• до даты уступки права требования по договора долевого участия.

Иными словами, если недвижимость в Казахстане приобретена:

• по договору купли-продажи, то освобождение будет при реализации через 2 года владения;
• по ДДУ или договору уступки, то освобождение будет при реализации через 3 года после заключения таких договоров.

Освобождение применимо как для налогового резидента, так и нерезидента (ст. 842 НК РК).
В случае если освобождение от ИПН не применимо, расчет налога и порядок уплаты отличаются для налогового резидента Казахстана и нерезидента. Ниже приведен общий алгоритм расчета НДФЛ, а также ссылки на подробную информацию, актуальную для налоговых резидентов и нерезидентов.

В случае применения освобождения от ИПН декларировать доход от прироста стоимости не нужно (п. 4 ст. 114 НК РК).
Если освобождение не применимо, то физические лица - налоговые резиденты Казахстана самостоятельно исчисляют и уплачивают ИПН (п. 3 ст. 371 НК РК). Покупатель недвижимости не исполняет обязанности налогового агента, даже если покупателем является организация или ИП.
Поскольку отсутствует налоговый агент, то ИПН уплачивается только по итогам календарного года. При этом по имущественному доходу (к которому относится и доход от прироста стоимости) дата признания определяется по наиболее поздней из следующих дат (п. 2 ст. 405 НК РК):

• дата, с которой доход подлежит получению;
• дата получения дохода путем оплаты.

Следовательно, ИПН уплачивается по итогам года, в котором была дата признания дохода (п. 2 ст. 405 НК РК).
В случае возникновения суммы налога к уплате налогоплательщик - физическое лицо обязан задекларировать доход и уплатить сумму ИПН самостоятельно (ст. 417 НК РК).
Налоговая декларация представляется по месту жительства (пребывания) не позднее 15 сентября года, следующего за отчетным календарным годом (п. 1 ст. 418 НК РК) следующими способами:

• на бумажном носителе лично или через почту или иную организацию связи заказным письмом с уведомлением;
• электронным способом (п. 1 ст. 50 НК РК).

Исчисленная сумма налога уплачивается по месту жительства (пребывания) налогоплательщика в срок не позднее 25 сентября года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 1 ст. 419 НК РК).

Расчет суммы ИПН налоговым резидентом Казахстана
Доходом от прироста стоимости является положительная разница между ценой реализации недвижимости и первоначальной стоимостью. Таковой является цена приобретения или рыночная оценка на дату приобретения (ст. 383 НК РК).
Специальный порядок определения первоначальной стоимости установлен в отношении недвижимости, которая была получена безвозмездно (п. 5 ст. 383 НК РК). Важно помнить, что рыночная оценка (если таковая необходима) должна быть определена не позднее 15 сентября года, следующего за годом реализации недвижимости.
Налоговые резиденты применяют прогрессивную ставку ИПН к доходу в виде прироста стоимости (ст. 363, 422 НК РК):

• 10% (до 8500 МРП);
• 15% (от 8500 МРП).

В 2026 году порог для применения повышенной ставки составляет 36 762 500 тенге (МРП равен 4 325 тенге).

Как сказано выше, освобождение применимо как для налогового резидента, так и для нерезидента (ст. 842 НК РК).
Ключевым отличием является то, что в отличие от налоговых резидентов Казахстана, на нерезидентов не возложена обязанность самостоятельно исчислять и уплачивать ИПН (п. 3 ст. 371). Такая обязанность возложена на резидента - покупателя недвижимости, даже если покупателем является физическое лицо (пп. 5 п. 9 ст. 692, ст. 687, п. 16 ст. 3 НК РК). При этом покупатель исполняет обязанности налогового агента по исчислению налога и должен удержать ИПН в момент выплаты дохода нерезиденту независимо от формы выплаты (п. 11 ст. 687 НК РК).
В связи с этим продавец - нерезидент должен предоставить покупателю копии документов, подтверждающих стоимость приобретения недвижимости (п. 1, 8 ст. 687, п. 2, 7 ст. 692 НК РК).
Налоговый агент должен подать декларацию по ИПН до 15 числа второго месяца, следующего за кварталом выплаты дохода (п. 2 ст. 444, п. 1 ст. 445, п. 12 ст. 687, ст. 694 НК РК).

Расчет суммы ИПН для налоговым нерезидентов Казахстана
Также в отличие от резидентов Казахстана, доход от прироста стоимости, полученный нерезидентом, облагается по ставке 15% (пп. 5 п. 1 ст. 682, п. 1 ст. 692 НК РК).

По общему правилу, налоговыми резидентами Казахстана признаются физические лица, фактически находящиеся в Республике Казахстан не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (ст. 222 Налогового кодекса РК). Выезд из Казахстана для обучения или лечения, прохождения оздоровительных, профилактических процедур не влияет на подсчет срока нахождения в отношении лиц, которые являются гражданами Казахстана либо подали заявление о приеме в гражданство Казахстана или о разрешении постоянного проживания (пп. 5 п. 4 ст. 222 НК РК).
Кроме того, налоговым резидентом Казахстана является физическое лицо, центр жизненных интересов которого находится в Республике Казахстан, а именно, при одновременном выполнении следующих условий:
1) физическое лицо имеет гражданство Республики Казахстан или разрешение на проживание в Республике Казахстан (вид на жительство);
2) супруг(а) и (или) близкие родственники физического лица проживают в Республике Казахстан (при их наличии);
3) наличие в Республике Казахстан недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности или на иных основаниях физическому лицу и (или) супругу(е) и (или) его близким родственникам, доступного в любое время для его проживания и (или) для проживания супруга(и) и (или) его близких родственников.