Налогообложение в Казахстане дохода от продажи зарубежной недвижимости

В соответствии со ст. 382 НК РК при реализации недвижимого имущества налогообложению подлежит доход от прироста стоимости, который относится к имущественному доходу физического лица. Налоговые резиденты уплачивают индивидуальный подоходный налог (ИПН) с прироста стоимости недвижимости, несмотря на территорию ее нахождения. А нерезиденты уплачивают ИПН с прироста стоимости недвижимости, зарегистрированной в Казахстане (пп. 7 п. 1 ст. 679 НК РК).
Следовательно, если физическое лицо - налоговый резидент Казахстана владеет зарубежной недвижимостью (за пределами Казахстана), то при продаже такой недвижимости может возникнуть обязанность уплатить ИПН в Казахстане.
В первую очередь следует выяснить, возможно ли освобождение от налога.

От ИПН могут освобождаться доходы от прироста стоимости при реализации только недвижимости, расположенной в Республике Казахстан (п. 5 ст. 382 НК РК).
Таким образом, в случае продажи недвижимости, находящейся за рубежом, освобождение от ИПН не предусмотрено.

Поскольку освобождение не применимо, то физические лица - налоговые резиденты Казахстана самостоятельно исчисляют и уплачивают ИПН (п. 3 ст. 371 НК РК). Покупатель недвижимости не исполняет обязанности налогового агента, даже если покупателем является организация или ИП.
Поскольку отсутствует налоговый агент, то ИПН уплачивается только по итогам календарного года. При этом по имущественному доходу (к которому относится и доход от прироста стоимости) дата признания определяется по наиболее поздней из следующих дат (п. 2 ст. 405 НК РК):

• дата, с которой доход подлежит получению;
• дата получения дохода путем оплаты.

Следовательно, ИПН уплачивается по итогам года, в котором была дата признания дохода (п. 2 ст. 405 НК РК).
В случае возникновения суммы налога к уплате налогоплательщик - физическое лицо обязан задекларировать доход и уплатить сумму ИПН самостоятельно (ст. 417 НК РК).
Налоговая декларация представляется по месту жительства (пребывания) не позднее 15 сентября года, следующего за отчетным календарным годом (п. 1 ст. 418 НК РК) следующими способами:

• на бумажном носителе лично или через почту или иную организацию связи заказным письмом с уведомлением;
• электронным способом (п. 1 ст. 50 НК РК).

Исчисленная сумма налога уплачивается по месту жительства (пребывания) налогоплательщика в срок не позднее 25 сентября года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 1 ст. 419 НК РК).

Расчет суммы ИПН налоговым резидентом Казахстана
Доходом от прироста стоимости является положительная разница между ценой реализации недвижимости и первоначальной стоимостью. Таковой является цена приобретения или рыночная оценка на дату приобретения (ст. 383 НК РК).
Если доход получен в иностранной валюте, то прирост стоимости подлежит пересчету в тенге с применением среднеарифметического официального курса валюты за календарный год (п. 7 ст. 382, п. 2, 3 ст. 405 НК РК).

Специальный порядок определения первоначальной стоимости установлен в отношении недвижимости, которая была получена безвозмездно, - потребуется независимая оценка по законодательству страны нахождения недвижимости (п. 5, 9 ст. 383 НК РК). Важно помнить, что рыночная оценка (если таковая необходима) должна быть определена не позднее 15 сентября года, следующего за годом реализации недвижимости.

Также установлена специальная норма в случае продажи недвижимости, расположенной на территории государства с льготным налогообложением. Первоначальная стоимость такой недвижимости равна нулю (п. 6 ст. 383 НК РК). Следовательно, налог уплачивается cо всей цены продажи такой недвижимости.
Перечень таких государств состоит из 56 пунктов (утвержден Приказом Министра финансов РК от 12.09.2025 № 492).

Налоговые резиденты применяют прогрессивную ставку ИПН к доходу в виде прироста стоимости (ст. 363, 422 НК РК):

• 10% (до 8500 МРП);
• 15% (от 8500 МРП).

В 2026 году порог для применения повышенной ставки составляет 36 762 500 тенге (МРП равен 4 325 тенге).

По общему правилу, налоговыми резидентами Казахстана признаются физические лица, фактически находящиеся в Республике Казахстан не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (ст. 222 Налогового кодекса РК). Выезд из Казахстана для обучения или лечения, прохождения оздоровительных, профилактических процедур не влияет на подсчет срока нахождения в отношении лиц, которые являются гражданами Казахстана либо подали заявление о приеме в гражданство Казахстана или о разрешении постоянного проживания (пп. 5 п. 4 ст. 222 НК РК).
Кроме того, налоговым резидентом Казахстана является физическое лицо, центр жизненных интересов которого находится в Республике Казахстан, а именно, при одновременном выполнении следующих условий:
1) физическое лицо имеет гражданство Республики Казахстан или разрешение на проживание в Республике Казахстан (вид на жительство);
2) супруг(а) и (или) близкие родственники физического лица проживают в Республике Казахстан (при их наличии);
3) наличие в Республике Казахстан недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности или на иных основаниях физическому лицу и (или) супругу(е) и (или) его близким родственникам, доступного в любое время для его проживания и (или) для проживания супруга(и) и (или) его близких родственников.