Налогообложение дохода от аренды недвижимости в Казахстане

В соответствии со ст. 382 НК РК доход от сдачи в имущественный наем (аренду) имущества лицам, не являющимся налоговыми агентами, относится к имущественному доходу физического лица. Налоговые резиденты уплачивают индивидуальный подоходный налог (ИПН) с дохода от аренды недвижимости, несмотря на территорию ее нахождения. А нерезиденты уплачивают ИПН с такого дохода, если имущество находится на территории Казахстана (пп. 16 п. 1 ст. 679 НК РК).
Следовательно, если физическое лицо владеет недвижимостью в Казахстане, то при продаже такой недвижимости может возникнуть обязанность уплатить ИПН как для налогового резидента, так и для налогового нерезидента. При сдаче в аренду зарубежной недвижимости обязанность по уплате ИПН в Казахстане возникает только если физическое лицо является налоговым резидентом Казахстана.
В первую очередь следует выяснить, возможно ли освобождение от налога.

Освобождение дохода от аренды от ИПН не предусмотрено. Однако в такой доход можно не включать
доходы арендодателя при сдаче в аренду жилища, жилого помещения (квартиры) в виде расходов (п. 10 ст. 370 НК РК):

• понесенных физическим лицом – арендатором, не являющимся индивидуальным предпринимателем,

  возмещенных физическим лицом – арендатором, не являющимся индивидуальным предпринимателем, физическому лицу – арендодателю, не являющемуся индивидуальным предпринимателем.
Это применяется в случае, если указанные расходы производятся отдельно от арендной платы, в том числе:

• на содержание общего имущества объекта кондоминиума в соответствии с жилищным законодательством Республики Казахстан;
• на оплату коммунальных услуг;
• на ремонт жилища, жилого помещения (квартиры).

Отдельное основание не платить ИПН - это применение специального режима налогообложения: режим для самозанятых или режим на основе упрощенной декларации.

Физические лица - налоговые резиденты Казахстана самостоятельно исчисляют и уплачивают ИПН (п. 3 ст. 371 НК РК). Покупатель недвижимости не исполняет обязанности налогового агента, даже если покупателем является организация или ИП.
Поскольку отсутствует налоговый агент, то ИПН уплачивается только по итогам календарного года. При этом по имущественному доходу (к которому относится и доход от сдачи в аренду имущества) дата признания определяется по наиболее поздней из следующих дат (п. 2 ст. 405 НК РК):

• дата, с которой доход подлежит получению;
• дата получения дохода путем оплаты.

Следовательно, ИПН уплачивается по итогам года, в котором была дата признания дохода (п. 2 ст. 405 НК РК).
Налогоплательщик - резидент обязан задекларировать доход по форме 270.00 и уплатить сумму ИПН самостоятельно (ст. 417 НК РК).
Налоговая декларация представляется по месту жительства (пребывания) не позднее 15 сентября года, следующего за отчетным календарным годом (п. 1 ст. 418 НК РК) следующими способами:

• на бумажном носителе лично или через почту или иную организацию связи заказным письмом с уведомлением;
• электронным способом (п. 1 ст. 50 НК РК).

Исчисленная сумма налога уплачивается по месту жительства (пребывания) налогоплательщика в срок не позднее 25 сентября года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 1 ст. 419 НК РК).

Расчет суммы ИПН налоговым резидентом Казахстана
Налоговые резиденты применяют прогрессивную ставку ИПН к доходу, в том числе от сдачи недвижимости в аренду (ст. 363, 422 НК РК):

• 10% (до 8500 МРП);
• 15% (от 8500 МРП).

В 2026 году порог для применения повышенной ставки составляет 36 762 500 тенге (МРП равен 4 325 тенге).

На нерезидентов возлагается обязанность самостоятельно исчислять и уплачивать ИПН. Исключением является ситуация, когда арендатором выступает ИП или юридическое лицо, осуществляющее деятельность в Казахстане - в этом случае на такого арендатора возлагается обязанность налогового агента (п. 9 ст. 692 НК РК).

Налогоплательщик - нерезидент обязан задекларировать доход по форме 270.00 (Декларация о дохода и имуществе физического лица) и уплатить сумму ИПН самостоятельно (ст. 417 НК РК). Декларация представляется в налоговый орган по месту пребывания (жительства) налогоплательщика не позднее 1 июля года, следующего за отчетным календарным годом (п. 1 ст. 697 НК РК).

Если ИПН удерживает налоговый агент (арендатор - ИП или юридическое лицо), то налоговый агент должен подать декларацию по форме 200.00 (Декларация по индивидуальному подоходному налогу и социальному налогу) до 15 числа второго месяца, следующего за кварталом выплаты дохода (п. 2 ст. 444, п. 1 ст. 445, ст. 694 НК РК). Удержанную сумму налога налоговый агент должен уплатить не позднее 25 числа месяца, следующего за месяцем, в котором налог подлежит удержанию (п. 6 ст. 692 НК РК).

Расчет суммы ИПН для налоговых нерезидентов Казахстана
Также в отличие от налоговых резидентов Казахстана, доход от сдачи в аренду имущества, полученный нерезидентом, облагается по ставке 20% (пп. 16 п. 1 ст. 679, пп. 1 п. 1 ст. 682 НК РК).

Устранение двойного налогообложения
Если арендодатель недвижимости - нерезидент заплатил налог в Казахстане, то необходимо:

• проверить наличие соглашения об избежании двойного налогообложения (СИДН) между страной, налоговым резидентом которой вы являетесь, и Казахстаном (проверить можно здесь);
• при наличии СИДН выяснить порядок уменьшения суммы налога, подлежащей уплате в той стране, где арендодатель является налоговым резидентом (вычет налога, уплаченного в Казахстане).

Следует получить (в том числе через налогового агента) справку о суммах полученных доходов из источников в Республике Казахстан и удержанных, уплаченных налогов (ст. 703 НК РК).

По общему правилу, налоговыми резидентами Казахстана признаются физические лица, фактически находящиеся в Республике Казахстан не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (ст. 222 Налогового кодекса РК). Выезд из Казахстана для обучения или лечения, прохождения оздоровительных, профилактических процедур не влияет на подсчет срока нахождения в отношении лиц, которые являются гражданами Казахстана либо подали заявление о приеме в гражданство Казахстана или о разрешении постоянного проживания (пп. 5 п. 4 ст. 222 НК РК).
Кроме того, налоговым резидентом Казахстана является физическое лицо, центр жизненных интересов которого находится в Республике Казахстан, а именно, при одновременном выполнении следующих условий:
1) физическое лицо имеет гражданство Республики Казахстан или разрешение на проживание в Республике Казахстан (вид на жительство);
2) супруг(а) и (или) близкие родственники физического лица проживают в Республике Казахстан (при их наличии);
3) наличие в Республике Казахстан недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности или на иных основаниях физическому лицу и (или) супругу(е) и (или) его близким родственникам, доступного в любое время для его проживания и (или) для проживания супруга(и) и (или) его близких родственников.