Налогообложение дохода от аренды недвижимости в Казахстане

В соответствии со ст. 382 НК РК доход от сдачи в имущественный наем (аренду) имущества лицам, не являющимся налоговыми агентами, относится к имущественному доходу физического лица. Налоговые резиденты уплачивают индивидуальный подоходный налог (ИПН) с дохода от аренды недвижимости, несмотря на территорию ее нахождения. А нерезиденты уплачивают ИПН с такого дохода, если имущество находится на территории Казахстана (пп. 16 п. 1 ст. 679 НК РК).
Следовательно, если физическое лицо владеет недвижимостью в Казахстане, то при продаже такой недвижимости может возникнуть обязанность уплатить ИПН как для налогового резидента, так и для налогового нерезидента. При сдаче в аренду зарубежной недвижимости обязанность по уплате ИПН в Казахстане возникает только если физическое лицо является налоговым резидентом Казахстана.
В первую очередь следует выяснить, возможно ли освобождение от налога.

Освобождение дохода от аренды от ИПН не предусмотрено. Однако в такой доход можно не включать
доходы арендодателя при сдаче в аренду жилища, жилого помещения (квартиры) в виде расходов (п. 10 ст. 370 НК РК):

• понесенных физическим лицом – арендатором, не являющимся ИП,
• возмещенных физическим лицом – арендатором, не являющимся ИП, физическому лицу – арендодателю, не являющемуся ИП.

Это применяется в случае, если указанные расходы производятся отдельно от арендной платы, в том числе:

• на содержание общего имущества объекта кондоминиума в соответствии с жилищным законодательством Республики Казахстан;
• на оплату коммунальных услуг;
• на ремонт жилища, жилого помещения (квартиры).

Отдельное основание не платить ИПН - это применение специального режима налогообложения: режим для самозанятых или режим на основе упрощенной декларации.

Физические лица - налоговые резиденты Казахстана самостоятельно исчисляют и уплачивают ИПН (п. 3 ст. 371 НК РК). Арендатор недвижимости не исполняет обязанности налогового агента, даже если арендатором является организация или ИП.
Налоговые резиденты Казахстана вправе применить к доходу от аренды недвижимости налоговые вычеты, в том числе базовый налоговый вычет, который составляет составляет 30-кратный МРП за каждый месяц (ст. 403, 410 НК РК).
Поскольку отсутствует налоговый агент, то ИПН уплачивается только по итогам календарного года. При этом по имущественному доходу (к которому относится и доход от сдачи в аренду имущества) дата признания определяется по наиболее поздней из следующих дат (п. 2 ст. 405 НК РК):

• дата, с которой доход подлежит получению;
• дата получения дохода путем оплаты.

Следовательно, ИПН уплачивается по итогам года, в котором была дата признания дохода (п. 2 ст. 405 НК РК).
Налогоплательщик - резидент обязан задекларировать доход по форме 270.00 и уплатить сумму ИПН самостоятельно (ст. 417 НК РК).
Налоговая декларация представляется по месту жительства (пребывания) не позднее 15 сентября года, следующего за отчетным календарным годом (п. 1 ст. 418 НК РК) следующими способами:

• на бумажном носителе лично или через почту или иную организацию связи заказным письмом с уведомлением;
• электронным способом (п. 1 ст. 50 НК РК).

Исчисленная сумма налога уплачивается по месту жительства (пребывания) налогоплательщика в срок не позднее 25 сентября года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 1 ст. 419 НК РК).

Расчет суммы ИПН налоговым резидентом Казахстана
Налоговые резиденты применяют прогрессивную ставку ИПН к доходу, в том числе от сдачи недвижимости в аренду (ст. 363, 422 НК РК):

• 10% (до 8500 МРП);
• 15% (от 8500 МРП).

В 2026 году порог для применения повышенной ставки составляет 36 762 500 тенге (МРП равен 4 325 тенге).
Если доход получен в иностранной валюте, то при самостоятельном налогообложении он пересчитывается в тенге по среднеарифметическому курсу за год, в котором получен доход (п. 6 ст. 21, п. 3 ст. 405 НК РК).

На нерезидентов возлагается обязанность самостоятельно исчислять и уплачивать ИПН. Исключением является ситуация, когда арендатором выступает ИП или юридическое лицо, осуществляющее деятельность в Казахстане - в этом случае на такого арендатора возлагается обязанность налогового агента (п. 9 ст. 692 НК РК).
Налоговые нерезиденты Казахстана не вправе применить налоговые вычеты (п. 2 ст. 695 НК РК).
Налогоплательщик - нерезидент обязан задекларировать доход по форме 270.00 (Декларация о доходах и имуществе физического лица) и уплатить сумму ИПН самостоятельно (ст. 417 НК РК). Декларация представляется в налоговый орган по месту пребывания (жительства) налогоплательщика не позднее 1 июля года, следующего за отчетным календарным годом (п. 1 ст. 697 НК РК). Уплатить налог нужно не позднее десяти календарных дней после срока сдачи декларации (п. 3 ст. 695 НК РК).

Если ИПН удерживает налоговый агент (арендатор - ИП или юридическое лицо), то налоговый агент должен подать декларацию по форме 200.00 (Декларация по индивидуальному подоходному налогу и социальному налогу) до 15 числа второго месяца, следующего за кварталом выплаты дохода (п. 2 ст. 444, п. 1 ст. 445, ст. 694 НК РК). Удержанную сумму налога налоговый агент должен уплатить не позднее 25 числа месяца, следующего за месяцем, в котором налог подлежит удержанию (п. 6 ст. 692 НК РК).

Расчет суммы ИПН для налоговых нерезидентов Казахстана
Также в отличие от налоговых резидентов Казахстана, доход от сдачи в аренду имущества, полученный нерезидентом, облагается по ставке 20% (пп. 16 п. 1 ст. 679, пп. 1 п. 1 ст. 682 НК РК).
Если доход получен в иностранной валюте, то при самостоятельном налогообложении он пересчитывается в тенге по среднеарифметическому курсу за год, в котором получен доход (п. 6 ст. 21, п. 3 ст. 405 НК РК).

Устранение двойного налогообложения
Если арендодатель недвижимости - нерезидент заплатил налог в Казахстане, то необходимо:

• проверить наличие соглашения об избежании двойного налогообложения (СИДН) между страной, налоговым резидентом которой вы являетесь, и Казахстаном (проверить можно здесь);
• при наличии СИДН выяснить порядок уменьшения суммы налога, подлежащей уплате в той стране, где арендодатель является налоговым резидентом (вычет налога, уплаченного в Казахстане).

Следует получить (в том числе через налогового агента) справку о суммах полученных доходов из источников в Республике Казахстан и удержанных, уплаченных налогов (ст. 703 НК РК).

Режим для самозанятых
Данный налоговый режим могут применять граждане Казахстана, не являющиеся ИП при осуществлении разрешенных видов деятельности. Среди таких видов деятельности предусмотрена сдача в аренду только жилой недвижимости (п. 1 ст. 715 НК РК).
Лимит дохода - 300 МСП за месяц. Нельзя использовать наемный труд.
На данном режиме доход облагается по ставкам:

• 0% ИПН;
• социальные платежи по установленным ставкам.

Доходы признаются по мере осуществления расчетов, а налоговым периодом является календарный месяц (ст. 719 НК РК).
Налоговая отчетность на данном режиме не предоставляется (п. 4 ст. 114 НК РК). Весь учет ведется в специальном мобильном приложении e-Salyq Business, в котором выбивают чеки.
Социальные платежи подлежат уплате ежемесячно не позднее 25 числа месяца, следующего за отчетным.

Режим на основе упрощенной декларации
Данный налоговый режим могут применять резиденты Казахстана - ИП или ЮЛ при осуществлении деятельности, не входящей в перечень видов деятельности, для которых запрещено применение данного спецрежима. Среди разрешенных видов деятельности предусмотрена сдача в аренду жилой и коммерческой недвижимости (п. 1 ст. 715 НК РК).
Лимит дохода - 600 000 МСП за год. Можно использовать наемный труд.
На данном режиме доход облагается по ставкам:

• 4% ИПН или КПН (возможно повышение или понижение на 50% местными органами, то есть в диапазоне от 2% до 6%);
• социальные платежи по установленным ставкам.

Есть ряд ограничений для возможности применения данного режима (п. 2 ст. 723 НК РК).
Налоговым периодом признается полугодие, а упрощенная декларация (форма 910) подлежит представлению не позднее 15 числа второго месяца по завершению полугодия, то есть 15 августа и 15 февраля. Уплата налогов производится не позднее 25 числа второго месяца, то есть 25 августа и 25 февраля (п. 3 ст. 722, ст. 727 НК РК).
Социальные платежи подлежат уплате ежемесячно не позднее 25 числа месяца, следующего за отчетным.

Устранение двойного налогообложения
Если арендодатель недвижимости - нерезидент, но является гражданином Казахстана, то он может применять режим для самозанятых.
Однако зачет налога, уплаченного за рубежом - в стране налогового резидентства, при применении спецрежима не предусмотрен.

По общему правилу, налоговыми резидентами Казахстана признаются физические лица, фактически находящиеся в Республике Казахстан не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (ст. 222 Налогового кодекса РК). Выезд из Казахстана для обучения или лечения, прохождения оздоровительных, профилактических процедур не влияет на подсчет срока нахождения в отношении лиц, которые являются гражданами Казахстана либо подали заявление о приеме в гражданство Казахстана или о разрешении постоянного проживания (пп. 5 п. 4 ст. 222 НК РК).
Кроме того, налоговым резидентом Казахстана является физическое лицо, центр жизненных интересов которого находится в Республике Казахстан, а именно, при одновременном выполнении следующих условий:
1) физическое лицо имеет гражданство Республики Казахстан или разрешение на проживание в Республике Казахстан (вид на жительство);
2) супруг(а) и (или) близкие родственники физического лица проживают в Республике Казахстан (при их наличии);
3) наличие в Республике Казахстан недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности или на иных основаниях физическому лицу и (или) супругу(е) и (или) его близким родственникам, доступного в любое время для его проживания и (или) для проживания супруга(и) и (или) его близких родственников.